Επενδύοντας

2021 Outlook: Data Center REITs

Σε αντίθεση με τους περισσότερους τύπους εμπορικών ακινήτων, τα κέντρα δεδομένων REIT επωφελήθηκαν από την οικονομία της απομακρυσμένης εργασίας και της παραμονής στο σπίτι του 2020. Τι συμβαίνει όμως το 2021 καθώς η πανδημία COVID-19 (ελπίζουμε) φτάνει στο τέλος της; Σε αυτό Fool Live βίντεο κλιπ, ηχογραφήθηκε στις 19 Ιανουαρίου , Ο αναλυτής ακινήτων Millionacres Matt Frankel, CFP, και η συντάκτρια Deidre Woollard συζητούν τι θα μπορούσε να επιφυλάσσει το 2021 για τα κέντρα δεδομένων και τα REIT που τα κατέχουν.

Deidre Woollard: Ας μιλήσουμε για δύο κατηγορίες που είναι σχετικά νέες, αλλά καταλήγουν συγκεντρωμένες, που είναι τα κέντρα δεδομένων και οι υποδομές. Έτσι, το 2020 οι αριθμοί Nareit για τις επιστροφές στα κέντρα δεδομένων αυξήθηκαν κατά 21%. Προφανώς, αυτός ήταν ένας από αυτούς τους τομείς με τα αποθέματα εργασίας από το σπίτι. Για το 2020, οι αποδόσεις των υποδομών αυξήθηκαν κατά 7,3%. Νομίζω ότι ορισμένα από τα κέντρα δεδομένων που σημείωσαν άνθηση κατά τα μέσα του καλοκαιριού, φαίνεται ότι συνέβη μια μικρή ποινή για εργασία από το σπίτι. Ταυτόχρονα, πήραμε το εμβόλιο για πράγματα όπως το λιανικό εμπόριο και η φιλοξενία. Πήραμε μια μικρή ποινή εμβολίου σε ορισμένες από αυτές τις μετοχές που ανέβαιναν κατά τη διάρκεια της πανδημίας.

Ματ Φράνκελ: Ναι, τα κέντρα δεδομένων είναι σίγουρα μεταξύ αυτών. Η πανδημία απλώς ενίσχυσε την ανάγκη για υπέροχα μέρη για τη ζωή του Διαδικτύου, τα οποία αν δεν είστε εξοικειωμένοι με το τι είναι ένα κέντρο δεδομένων, είναι ουσιαστικά το σπίτι του Διαδικτύου. Κάθε φορά που αποκτάτε πρόσβαση σε ένα πρόγραμμα που βασίζεται στον ιστό, όπως κάνουμε τώρα, κάθε φορά που ανεβάζετε φωτογραφίες στα μέσα κοινωνικής δικτύωσης, κάθε φορά που κάνετε ροή κάτι στο Διαδίκτυο, όλα αυτά πρέπει να ζουν κάπου και εκεί είναι τα κέντρα δεδομένων Ποτέ δεν ρέουν περισσότερα δεδομένα σε όλο τον κόσμο από ό,τι το 2020. Καθώς η πανδημία φτάνει στο τέλος της, υπάρχουν πολλά αναπάντητα ερωτήματα όπως αν οι άνθρωποι θα συνεχίσουν να χρησιμοποιούν Ανίπταμαι διαγωνίως (NASDAQ: ZM)το ίδιο? Ελπίζω να το κάνουν, οπότε συνεχίζουμε να το κάνουμε αυτό. Αλλά οι άνθρωποι εξακολουθούν να εργάζονται τόσο πολύ στο σπίτι; Οι άνθρωποι θα συνεχίσουν να κάνουν ροή τόσο πολύ τώρα που μπορούν να βγουν έξω και να κάνουν πράγματα; Υπάρχουν πολλά αναπάντητα ερωτήματα όταν πρόκειται για την ανάγκη για πόση ανάπτυξη θα υπάρξει βραχυπρόθεσμα για τα κέντρα δεδομένων.





Γούλαρντ: Αλλά μαζί μας, έχουμε μερικές ερωτήσεις σχετικά με μερικά από τα κέντρα δεδομένων και επικοινωνίας REIT. Ο Randy ρωτά για το AMT, το οποίο είναι Αμερικανικός πύργος (NYSE: AMT)και λέει, «Το AMT είναι μια μεγάλη ευκαιρία που έχει καθοδική κλίση για πάνω από έξι μήνες. Δεν πληρώνει τόσο μεγάλο μέρισμα όσο αυξάνονται τα REIT. Μπορείτε απλώς να μαντέψετε ποιος πιστεύετε ότι είναι ο λόγος για την καθοδική κλίση;».

Φράνκελ: Έτσι, το AMT, είναι το American Tower, και παρεμπιπτόντως, το βίντεό μου θα μπαίνει και θα βγαίνει. Το έσβησα, οπότε προτιμώ να με ακούσεις παρά να με δεις, αν έπρεπε να διαλέξω το ένα ή το άλλο. Το AMT είναι Αμερικανικός Πύργος. Θα σας συμβούλευα να κάνετε σμίκρυνση στη συνομιλία σας λίγο. Αν κοιτάξετε τα τελευταία πέντε ή 10 χρόνια, η American Tower ήταν μια τεράστια απόδοση, καθώς η ανάγκη για υποδομή επικοινωνιών έχει μόλις εκραγεί, όχι μόνο στην Αμερική αλλά σε όλο τον κόσμο. Η American Tower είναι αυτή που είναι πραγματικά μια παγκόσμια εταιρεία. Έχουν επιχειρήσεις κυριολεκτικά σχεδόν σε κάθε ήπειρο. Νομίζω ότι εκτός από την Ανταρκτική, βρίσκονται σε όλο τον κόσμο. Είναι μια τεράστια εταιρεία, τα έχουν πάει απίστευτα καλά τον τελευταίο καιρό. Δεν πληρώνουν μεγάλο μέρισμα επειδή εκτιμώνται σαν μια αναπτυσσόμενη εταιρεία επειδή ήταν μια αναπτυσσόμενη εταιρεία. Γενικά, οι μετοχές ανάπτυξης δεν πληρώνουν μερίσματα στο ίδιο επίπεδο με τις μετοχές αξίας, τις οποίες τα περισσότερα REIT είναι μετοχές αξίας. Ο λόγος για την καθοδική κλίση, θα έλεγα ότι είναι απλώς μια εναλλαγή τομέα από τις μετοχές διαμονής στο σπίτι, από τις οποίες είναι σίγουρα μία από τις μετοχές της American Tower, στις μετοχές που ανοίγουν ξανά. Τώρα, όσον αφορά το παιχνίδι 5G, νομίζω ότι υπάρχει ένας τόνος δυναμικών ανάπτυξης τα επόμενα χρόνια καθώς αναπτύσσονται τα δίκτυα. Θα επωφεληθούν από μια πολύ μεγαλύτερη τάση ανάπτυξης από ό,τι ορισμένοι από τους πιο εγχώριους παίκτες. Ακριβώς επειδή στον αναδυόμενο κόσμο, θα χρειαστούν χρόνια και χρόνια και χρόνια για να ολοκληρωθεί η ανάπτυξη του 5G. Τεχνολογία 5G, δεν είμαι ειδικός στην τεχνολογία σε καμία περίπτωση, αλλά η τεχνολογία 5G απαιτεί γενικά μικρότερες κεραίες, τις οποίες ονομάζουν μικρούς κόμβους που συνεργάζονται πιο κοντά από τις προηγούμενες εκδόσεις της τεχνολογίας. Θα πρέπει να χτίσουν την εγγύτητα των δικτύων τους, υποθέτω θα έλεγες. Σίγουρα υπάρχουν κάποιες ευκαιρίες για ανάπτυξη. Είναι σίγουρα ένα συναρπαστικό παιχνίδι 5G. Νομίζω ότι είναι περισσότερο, όπως είπατε, κατά τη διάρκεια της πανδημίας και κατά τους μήνες παραμονής στο σπίτι, το απόθεμα μπορεί να είχε υπερθερμανθεί λίγο, όπως και πολλά από αυτά τα παιχνίδια μείνετε στο σπίτι. Αλλά αν κάνετε zoom out στη συνομιλία σας, θα δείτε ότι μπορεί να επιστρέψει τόσο μεγάλο μέρος των κερδών της. Έχει γίνει πραγματικά εκπληκτικά καλά τα τελευταία χρόνια.



Γούλαρντ: Απολύτως. Έχουμε επίσης μια ερώτηση από τη Νάντια που δίνει τα tickers μερικών από τα αγαπημένα μας σε αυτόν τον χώρο. Ζήτησε τις σκέψεις μας για το AMT, για το οποίο μόλις μιλήσαμε, το DLR, που είναι Digital Realty Trust (NYSE: DLR), το οποίο είναι ένα κέντρο δεδομένων REIT, CCI, το οποίο είναι Crown Castle (NYSE:CCI), και μετά EQX, που είναι Equinix (NASDAQ: EQIX)Το Είναι λίγο πολύ όλα αυτά για τα οποία έχουμε μιλήσει πολύ και πραγματικά τους αρέσουν ως πολύ δυνατές εταιρείες.

Φράνκελ: Ναι, το American Tower και το Crown Castle είναι οι δύο κορυφαίες τηλεπικοινωνιακές υποδομές REIT. Το Crown Castle είναι πολύ περισσότερο ένα εγχώριο έργο και το Crown Castle είναι περισσότερο ένα παιχνίδι πέρα ​​από τους πύργους. Η American Tower όπως υποδηλώνει το όνομα είναι μια εταιρεία πύργων. Το Crown Castle έχει 80.000 μίλια δικτύου οπτικών ινών. Κατέχουν πολλούς από τους κόμβους μικρών κυττάρων, ούτως ή άλλως περισσότερους από τον American Tower στις ΗΠΑ. Είναι απλά ένα διαφορετικό παιχνίδι. Και οι δύο βρίσκονταν στο ίδιο σκάφος όσον αφορά τις επιδόσεις τον τελευταίο καιρό, απλώς ήταν σε ύφεση από τότε που όλα αυτά τα νέα για τα εμβόλια και όλοι είναι ενθουσιασμένοι για την επαναλειτουργία. Από τότε που όλα αυτά συνέβησαν, απλώς ήταν σε ύφεση. Το Digital Realty και το Equinix είναι τα δύο κορυφαία κέντρα δεδομένων REIT. Το Equinix είναι το μεγαλύτερο, το Digital Realty είναι το αγαπημένο μου παιχνίδι. Η Equinix μισθώνει μεγάλο μέρος του χώρου της, η Digital Realty κατέχει σχεδόν όλο το χώρο της. Το Equinix είναι στην πραγματικότητα ένας από τους μεγαλύτερους ενοικιαστές της Digital Realty, διασκεδαστικό γεγονός. Είναι κέντρα δεδομένων REIT, έχουν αποσυρθεί λίγο γιατί μπορεί να είχαν υπερθερμανθεί λίγο κατά τη διάρκεια της πανδημίας. Όπως είπαμε, στη μέση της πανδημίας, κανείς δεν ήξερε πότε θα τελείωνε αυτό, αν θα τελείωνε. Η σκέψη ήταν, λοιπόν, τι θα γινόταν αν μένουμε σπίτι και κάνουμε streaming και κάνουμε λογισμικό Cloud και δουλεύουμε από το σπίτι και κάνουμε όλα αυτά για πάντα; Αυτές οι εταιρείες θα κυβερνήσουν τον κόσμο. Αλλά τώρα που αυτό δεν πρόκειται να συμβεί και φαίνεται ότι η εργασία από το σπίτι θα είναι σε μεγαλύτερη αφθονία από ό,τι πριν από την πανδημία, αυτό είναι λίγο πολύ δεδομένο. Αλλά δεν πρόκειται να είναι η οικονομία της παραμονής στο σπίτι για χρόνια και χρόνια που πολλοί άνθρωποι φοβόντουσαν στην αρχή της πανδημίας. Αυτός είναι ο λόγος για τον οποίο βλέπετε μερικές από αυτές τις μετοχές, δεν θα τις ονόμαζα καν παιχνιδίσματα διαμονής στο σπίτι επειδή θα χρειαστούμε υποδομές κινητής τηλεφωνίας, είτε οι άνθρωποι βρίσκονται στο σπίτι είτε εν κινήσει. Αλλά οι εταιρείες που δεν επλήγησαν από την οικονομία της παραμονής στο σπίτι αρχίζουν να υποχωρούν ή έχουν κάνει λίγο πίσω. Και οι τέσσερις αυτές είναι εταιρείες με καλή διαχείριση. Ξέρω ότι είναι τέσσερις από τις 10 κορυφαίες REIT ανά μέγεθος στον κόσμο. Όλες είναι εξαιρετικές εταιρείες, όλες έχουν μεγάλη ανάπτυξη. Δεν μπορώ να φανταστώ κανέναν να διαταράσσει κανένα από αυτά εκτός από τον άλλον. Δεν μπορώ να φανταστώ κάποιον να έρχεται και να διαταράσσει το American Tower ή το Crown Castle, γιατί το μέγεθός τους είναι ακόμα μεγάλο σε αυτό το σημείο. Είναι ένα μεγάλο ανταγωνιστικό πλεονέκτημα και βλέπω και τους τέσσερις να έχουν ένα πολύ λαμπρό μέλλον. Ίσως να μην είναι ένα λαμπρό 2021 καθώς θα επαναλειτουργήσουν, αλλά μακροπρόθεσμα, το 2021 μπορεί να είναι μια καλή ευκαιρία να αγοράσετε μερικά από αυτά καθώς κατεβαίνουν.

Γούλαρντ: Ναι, νομίζω ότι είναι αλήθεια. Το βρίσκω ενδιαφέρον γιατί ναι, η εργασία από το σπίτι θα αλλάξει και όλοι θα βγούμε στον κόσμο, αλλά δεν βλέπω ότι η χρήση των δεδομένων μας αλλάζει σύντομα. Οπότε πιστεύω ότι θα συνεχίσει να ανεβαίνει. Θεωρώ ενδιαφέρον ότι αυτές οι μετοχές πέφτουν μαζί με άλλες μετοχές. Δεν μου είχε νόημα, αλλά είναι μια ευκαιρία για όσους από εμάς τα παρακολουθούμε.



Φράνκελ: Η αγορά, εάν τα χρήματα ρέουν από έναν τομέα, πρέπει να προέρχονται από κάπου. Εάν εισρεύσουν χρήματα σε αυτές τις μετοχές που ανοίγουν ξανά, πρέπει να προέρχονται από κάπου και ασκεί πίεση πώλησης σε ορισμένες από αυτές τις μετοχές ότι η επιχείρησή τους αναστέλλεται. Δεν θα αποκαλούσα καν όλες αυτές τις μετοχές που μένουν στο σπίτι μόνο και μόνο επειδή χρειάζονται ό,τι κι αν γίνει, αλλά είναι μια εναλλαγή κλάδου που μπορεί να δημιουργήσει καλές ευκαιρίες αγοράς.

Γούλαρντ: Ακριβώς. Ο PM αναφέρει επίσης ότι η AMT επιδιώκει επίσης αγορές υπολογιστών αιχμής κοντά στους πύργους της ως μέρος της εξάπλωσής της στο 5G.

Φράνκελ: Το Edge computing είναι σίγουρα μια τάση. Γρήγορα (NYSE: FSLY)είναι η μεγάλη εταιρεία σε αυτόν τον χώρο για τον οποίο όλοι μιλούν αυτή τη στιγμή. Η γενική ιδέα είναι ότι φέρνετε τα σημεία πρόσβασης πιο κοντά στις τελικές τους τοποθεσίες και αυτό κάνει το Διαδίκτυο να λειτουργεί πιο γρήγορα, είναι η σύντομη εξήγηση. Υπάρχουν σίγουρα ευκαιρίες στον χώρο του κέντρου δεδομένων και στον χώρο της υποδομής για εφαρμογές υπολογιστών Edge. Όπως είπα, δεν είμαι ειδικός στην τεχνολογία, επομένως δεν θέλω να μπω πολύ βαθιά σε αυτό και να ακούγομαι ανόητος.



^